北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我当前在牛街西里有一套三居自住，孩子在附近上中学。当前手里有500w左右，想要做房产方面投资，不想贷款。一个想法是在附近买个小的房子出租等升值，不知该买什么样的。比如荣丰2008的小一居和牛街东西里的一居相比，哪边更合适？

还有二环边上的鹏润家园感觉是个小洼地，有投资价值吗？还有一个就是想看看在北戴河投资阿那亚二手房做民宿投资如何？据说能到年化8%回报率。

A：

1、阿那亚，老板还是马寅吗？年化8%回报率，有可能吧，网红产品在风口期的收益都高。但考虑好，真要有这么高的回报率，人家为什么要卖房啊？难道还有超过这回报率的产品吗？那打听一下直接买更高的好不好啊？反正这种产品风险高，我近些年没接触过，不懂。

2、鹏润家园的价格是洼地，挖了快20年了。黄光裕本来还自持了不少套房呢，连他的收藏室也放在这里，后来可能是觉得太洼了才给清仓的。也考虑好吧，价格洼地和价值洼地两码事儿，这里之前是一直跑输大盘的，以后也几乎没可能逆转，最好成绩是勉强跟上吧，毕竟产品过时了。

商品价格是供需关系决定的，想要的人越多才越贵。没多少人感兴趣，还都不出高价，那接盘之后就挣租金吧。租金应该是不错的，用升值慢换来的，看自己注重什么了。

3、学区房现在不太好聊投资，尤其是以500万的总价，就是炒房吧。可以在高峰期过去之前快进快出，算好了税费成本就行。出租等升值就未必合适了，溢价正高的时候，租金超级低，没有傻子会为用不上的学位掏钱的。长期的升值那就是赌了，一赌政策鼓励，二赌广牛学区的质量提升，三赌老破小和公寓受追捧。这就看自己的判断了，常规是不建议，在这种时期的这种学区炒占坑儿房，风险有点儿大。

4、总之就是如果注重租金那就买鹏润的，升值肯定不会太高，但也比另两个相对稳妥。学区房别在乎租金了，反正也没多少钱，或是炒短线，或是赌政策，其他两项的可能性不大。阿那亚我不懂，不敢评价。

多说一句吧，算我多嘴。不管是什么投资品，只要是有基础功能之外的噱头（或功能）炒作，那就都是最早进入的赚大钱，越往后的利润越少，风险还越高。

仅供参考。

二

Q:

首套首贷，首付280w，包含税费和中介费，满贷。目前看了丰台、大兴和东城的天永片区。以目前的首付款，主要想考虑保值兼顾自住。近期3-5年应该是出租，有三个购房思路：

一是，考虑东城。百荣嘉园2居，但该小区邻近铁路，回迁，网传说质量不太好，物业也一般。管村26号、建予园等老公房，2居，但房龄相对比较久。还看了华龙美晟，只能买个窗户对外墙的2居，但小区环境略好于以上几个。对比这几个小区想咨询下您，从保值增值角度这几个小区，哪个保值增值性更好一点，能否跟上大盘，8-10年持有是否有风险。

二是，考虑丰台。丰科园附近的万科蓝，西华府。楼龄新，物业万科比较好，单价基本都破7w了，万科蓝只能买到沿街限价房的两居，户型是手枪型。西华府只能买到纯南向小两居，咨询西华府小区住户，说部分楼栋有地铁噪声。因为丰台焚烧厂的传言的不确定性，考虑长期持有，是否有风险。

三是，考虑大兴。主要考虑高米店和枣园板块，西斯莱、中建国际港还有星光城的新盘，中建国际港总层数在30层以上，小区环境不错。目前中介都不推荐，说太高未来不保值，推荐星光城新盘，同样的价格可以买到南北通透的小三居。

现在对比这三个购房思路，想咨询您，哪一个是增值保值相对比较好的思路和方案？

A：

1、丰台大兴和东城？感觉不挨边儿似的，相当于想买辆车，考虑面包吉普和拖拉机，哪个合适？

2、如果有孩子要在近两年上学那就买学区房，甭考虑什么质量品质和溢价了，都是没办法的事儿，这预算必须忍着。但如果没有上学需求就犯不上了，溢价率很高。别考虑什么8-10年了，最好是快进快出，短期炒房而已。反正之前这么多年是没跟上大盘的，还得是加上溢价的情况下，否则就跟旁边丰台的似的输的更惨。在入学最高峰的时候接盘弱学区的房，你说有风险吗？

3、万科蓝如果能买到户型好的就合适，这里是特例，本来是产权混杂小区，但没想到被万科管理的挺好，房价至少没输。但干嘛非得买有瑕疵的啊？房子是用来住的，越宜居的才越保值呢。买不到合适的就看西华府，避开噪音不就得了。垃圾场的事儿去年是没再提，也没听说有臭味儿。近20年对房价没影响，臭味浓的那几年也没拉低，不算风险。

4、中介说太高不保值，推荐新盘，看来他们是真拿你当肥羊了。好好想想吧，卖房的有替买房的考虑是否保值的吗？我们有时候虽然很坏，但真的不傻的，我们知道哪边儿的利润高，谁管你是否赚钱啊。考虑鹤岗新房不？同样的价格能买三栋楼，我可以承诺保值，反正你也没地方找我去。

5、甭对比了，在我看来就是想炒房，富贵险中求，但这种时期不适合盲目往里冲。我建议是如果没学区需求就首选丰科园的，选没硬伤的。然后没合适的再看西斯莱。更注重自住的再看星光城，其他的期望值别太高就行。这我都不解释了，简单说就是少听忽悠，期望值越高，被忽悠的可能性越大。

仅供参考。

三

Q:

我在东城工作，预算500-600，没有学区要求，东城朝阳之间选择。是建议东城还是朝阳买？希望自住+一定保值属性。目前看的是国瑞城（朝南五十多），朝青华纺易城（朝北五十多），东恒二期三个一居室（55平方朝北的）。您推荐哪个小区呢？不晓得东恒二期的55朝北的一居室性价比如何？

A：

1、没有学区需求，自住+保值属性，东城还是朝阳。这问题问的，相当于说想吃碗炸酱面，没有炫富的需求，追求物美价廉，请问是应该找个小饭馆还是大酒楼？

东城区所有70产权带学位的都是学区房，溢价率30%或以上，这就相当于大酒楼的品牌利润。钱多自然可以不在乎，有钱难买乐意。但就别追求什么都兼顾了，人家做不到。

常规是不建议的，这两年入学高峰期，学区房溢价高。2025年之后就孩子减少，溢价部分是否受影响就看到时候的政策了，别期望值太高。

2、华纺和东恒二期的升值都挺好，在板块内领先，也都赢了大盘的。但朝北的就弱点儿了呗，相当于吃炸酱面不给蒜，味道就不太浓了。饭是用来吃的，房子是用来住的，尽量选没硬伤的吧，就算保值不影响，出手的时候也挂牌期长，自己住着也未必舒服啊。

3、东恒二期的性价比，应该还行，虽然是北向的但面积小，相对弥补了不足。估计这套房550万左右，租金应该是8000多，租售比不到700，性价比至少不低。不过尽量选择朝向好些的吧，东恒的只是有个侧窗户，北向的算不上阳光太好。

仅供参考。

四

Q:

我们现在密云有一套住房，老大今年九月份上四年级，老二今年九月份上小学。因为房子对口的初中不太好，想要置换一套，让两个孩子以后的初中好一些。现在的房子卖掉以后，也就能置换一个总价260万左右的房子。在密云的话，这个价格可以买到一个两居的学区房。

考虑到老大的学习能力很好，成绩不错，想要给孩子提供一个更好的发展平台。我们对市区的房子和学区了解很少。请问，如果我们卖了密云的房子，去市区买的话，260万的总价能买到好一点的学区房吗？您有推荐的区域吗？

A：

1、今年上学，现在已经过了315了，理论上还有两个月时间，够紧张的。考虑好，别两边都耽误。

2、而且260万总价，不好在市区买到学区房，楼房一般都是400万左右起，还都是很小的占坑儿房，不太适合家庭居住的。平房有差不多的，但不太好找，问问东西城的中介吧。前些天听说东城龙体出了一套260万的小平房，十来平米吧，不知道还在不在。平房尽量找大中介，小中介不太踏实。但平房不能贷款，这260是现金吗？

3、另外大宝涉及转学，东西城都是派位，不好说是否能对口学校。海淀相对好说，学校同意接收就行。但这价格买不到什么，前沙涧都够呛，一般300万左右起。而且学区一般，占海淀学籍的功能更大，小升初拼点招吧。

4、其他没什么了，平房说不好学区，哪儿有买哪儿吧。海淀够呛，去年是万寿路和羊坊店都出过不到300万的地下室，今年说不好了，估计得300多了。去当地中介看看吧。抓紧时间，你们这涉及卖房，够呛来的及。

仅供参考。

五

Q:

家里俩孩子，分别在25年和27年上小学。目前住东坝自住型商品房2居，算是刚改一族，差不多800-900的预算，看100-120平左右的三居室。亦庄和东坝不知该如何选择，总觉得在东坝住了这么多年见证了一点一滴的成长，房价有一定上涨，但其实利好还没完全兑现，亦庄貌似已经涨起来了。

现在弃东坝奔亦庄是否不明智？家庭需求的话想要兼顾居住品质和孩子上学。

A：

1、注重上学那就买亦庄呗，学校成绩虽然到目前还不算太强，但进步快，亦庄的投入也大，所以家长们都是看好未来。东坝的学校算中等，都不算学区房，北京中学应该也是挂了个名字，和掐尖儿校的关系不大。或者看孩子天分吧，如果是天牛娃就留在东坝，毕竟也算北中系统内。

2、房价涨了能怎样啊，这两年入学高峰，全北京的学区房都涨了，没办法的事儿。2025之后或许因为孩子减少能降点儿溢价率，但大概率也是个缓慢过程。

3、兼顾，现在所有的学区房都有溢价，亦庄还算低的呢。要不然就看看望京的，离东坝近，陈分的成绩现在还超过亦庄呢。利泽西园，8/900万能买到三居了，溢价也不算太高，就是房子稍微老了点儿。

仅供参考。

六

Q:

孩子三岁，想换学区。我们住金顶街五区，但是我们是石景山金二小，比不上人家景山学校。想换定慧里小学，或者景山学校，京源学校，这三个哪个更好呢？不知道值得不值得，我心里更倾向于海淀，定慧里小学。

A：

1、没有哪个更好，还是看哪儿适合自己吧。这就相当于高考填志愿或毕业找工作似的，没有标准的。

2、看孩子的天分和父母的期望值吧，如果天分很高，那最好是去海淀，整体资源多，顶尖儿的资源更强。定慧里的优势就是学位充足，有部分能直升理工南。学校质量不算太强吧，接收非京的调剂校。

3、景远和京源差不多，在石景山前两位，到了海淀算中上。小学肯定比定慧里强，但小升初和高中最好的选择也就是这俩了，对于成绩更好的牛娃来说有些吃亏。所以期望值很高的话就去海淀，不算太高的在石景山。

4、从学区溢价来讲肯定是海淀高了，定慧里就是平均值。石景山这俩相对低，之前要求的落户时间长，学校也就没有太高溢价。

5、简单就是这情况，看自家的情况吧。

仅供参考。

七

Q:

总价：800万或1200万，都需要加贷款。目前手头有700万，另有一个房山的下跃挂着（租售比还行，每月可有7600的租金收入），不好卖，是否应该多降价快点出？如果550出，还掉贷款可有400万，这样手头可以有1100万。所以预计加上贷款100万的话，可以买总价800万或1200的。

买房资格：二套。贷款资格：二套。买房需求：投资，大约8—10年再置换。所以是否需要买次新、甚至2015年之后的房子？居室需求：根据投资回报率，听您的建议。想知道从流通性和升值角度看，10年后，一居、二居、三居，哪个更好卖？不需要学区。已看板块小区：清河板块莱圳家园、橡林郡，西二旗的领秀新硅谷，安宁庄的上林溪。预计买房时间：今年。

其它：1、莱圳家园的房价又涨了，已经很高了，是否还有投资价值？2、清河的莱圳家园、橡林郡，西二旗的领秀新硅谷，安宁庄的上林溪，西北旺的西山公馆，四季青桥的和泓四季，学院路的八家嘉园，以及田村的雅世合金，哪个更具有投资价值？希望听听您的意见。800万或1200万，买这些小区的合适吗？

小区知名度、楼龄、户型、朝向、楼层，不可能十全十美，从投资角度讲，选择时怎样排序？如果卖不出下跃，加贷款只能买800万的，您建议买一居还是二居？这个价格二居好像只能买到朝向或户型不太好的。如果卖出下跃，加贷款买1200万的，是应该买三居还是二居？或者买两个一居？从投资角度看应该怎样选？

A：

1、下跃很多时候跟价格的关系不是很大，而是得等到喜欢这种产品的人。所以降不降的意义不大，不想要的降了也不买，真喜欢的自然回来砍价。

2、投资的常规建议是朝阳，没学区溢价，租金自然就高，升值也大多数不落后。海淀的都有学区溢价，清河西三旗的只是不算太高而已。

3、好卖的一般都是紧凑户型，小两居和小一居的受众更广。另外也看小区，改善盘里大户型好卖。不过常规都是小两居流动性更好。

4、又涨了，那就算算租售比呗，超过900就意义不大了，超过1000就算了。

5、这些小区都去看过吗？北五环西四环，商品房和回迁房，溢价高溢价低的，看不懂，没建议。另外800和1200的差距也太邪乎，在我看来400万算巨款了，还是定下来再说吧。

6、排序自然是越不可能改变的越排在前面，地段，楼座楼层朝向，户型等等。房龄不是太重要，更多的得看维护品质。知名度无所谓，北京低调的小区有的是，房子是用来住的，名气对吹牛有用，跟价格关系不大。

7、自住就买大一居，投资就买小两居。干嘛非得买朝向户型不好的啊？换个小区不就得了，尤其是品质高的楼盘，专门来买改善的占多数，特意来图便宜的不是很多。

预算看具体的小区吧，讨论这些理论的玩意儿没什么意义。就跟我中午吃饭似的，是吃碗卤煮还是来两碗炸酱面，或者是来盘儿鱼翅炒饭？没标准，看什么馆子和性价比是否高了。

仅供参考。

八

Q:

我是北京人，但拆迁时耽误了卖房，所以一直租房住。现在是孩子面临明年上学了，我在考虑是租房上学还是买个学区房。如果买的话只能买最小的也得400w，压力非常大。如果租房的话那就在现在的丰台上学了，又有些不甘心。可如果到西城租房的话也压力很大，一家五口要租个小三居都上万了。

请问您有什么建议？以您的经验的话，如果在丰台普通学校上学，考上好大学的概率大吗？

A：

1、这问题都不好回答，买房还是租房只能自己定，外人不好建议。另外明年也是入学高峰期，买房上学的都是多校，租房的话更未必能派入对口校了，有被调剂的可能。考虑好。

2、丰台普通学校，考上好大学。这看孩子的天分和努力程度了，是金子在哪儿都发光，丰台也有十二中，考上清北的概率都不算低。东西海也不是都能考上好大学，没高中上的都有的是。所以这概率的意义不太大，没必要纠结这个。

参考北京的吧，高考211以上的比例是20%。其中东西海的比例高，其他区的低一些，郊区的更低。丰台的成绩应该就是中等左右，普高率是70%，211比例就剩14%了。其中好学校的高一些，普通校的低一些，大多数应该在10%左右吧。也就是说，普通小学一个班30多个孩子，10%就是前三名，考上好大学的概率较大。如果是普通初中的话如果以14%平均值计算，30多人就是前五名，之后的就悬了。

3、不过这都没什么意义，平均值只是个参考，具体到孩子只能看自己的天分和努力程度，还有考试的运气。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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